بلند مرتبه سازي در تهران، علل و پيامدهاي آن

مؤلف: سهراب مشهودي
مقالث شماره 92
مهندسين مشاور معماري و شهرسازي زيستا

شهرداري براي انجام وظايف خود، بر اساس مجموعه اي از ضوابط و مقررات و طرحها به خصوص، طرح جامع شهر عمل مينمايد.
ذيلا" به طور خلاصه به چگونگي پيروي از اين مجموعه در بلند مرتبه سازي اشاره مي شود.
يك - راهبردهاي طرح جامع جديد (ساماندهي) در مورد امكانات بلندمرتبه سازي در تهران

1 - استراتژي توسعه شهر از نظر طرح ساماندهي

1 - 1 - چگونگي كم و كيف اراضي شناسايي شده در تأمين سطوح مورد نياز شهر طرح ساماندهي براي توسعه شهرهاي اراضي اطراف را مورد بررسي دقيق قرار داده و در مجله مرحله دوم به نام تجزيه و تحليل در صفحه 251 در اين رابطه آمده است:
" اين برآورد نشان مي دهد كه حداكثر 5/35 كيلومتر مربع اراضي در وضعيتي قرار دارند كه به صورت بالقوه جهت توسعه آينده تهران قابل بهره برداري مي باشند. بر آورد ارايه شده در فصل 3 - 2 همين گزارش نشان داد. جهت توسعه شهر ... بالغ بر 30/70 كيلومتر مربع مورد نياز است. بنابراين با توجه به توان بالقوه شناسايي شده اراضي قابل توسعه به ميزان 05/35 كيلومترمربع، تأمين 20 كيلومتر اراضي با سياست حفظ سرانه هاي پيشنهادي امكان پذير نيست." (سند شماره يك)
طرح ساماندهي پس از بررسي كليه اراضي قابل توسعه شهري و اخذ نتيجه فوق الذكر، با احتساب برخي صرفه جوييهاي ديگر در اراضي بالاخره به شرح آتي كمبود قطعي 14/28 كيلومتر ديگر اراضي با استفاده كليه اراضي قابل استفاده را اعلام مي نمايد.

پيوست شماره (1)

البرز قرار گرفته اند.
زمينهاي فوق از نوع اراضي گدازه آندزيت و سنگهاي آذر آواري با مقاومت بالا و جهت ساخت و ساز مناسب مي باشد. مكان قرارگيري اراضي فوق به نحوي است كه جهت بعضي كابريهاي خاص بسيار مناسب مي باشد. چگونگي قرارگيري اراضي فوق، نحوه ارتباط و همسايگي آنها با كابريها و عوارض ديگر در نقشه شماره 2 و تصاوير پيوست ترسيم و تشريح شده است.

3 - 4 - چگونگي كم و كيف اراضي شناسايي شده در تأمين سطوح مورد نياز شهر تا سال 1375
طبق آنچه كه در فصل گذشته مورد بررسي قرار گرفت، اراضي بالقوه جهت توسعه آينده شهر تهران در اولويت اول اراضي شناسايي شده بالغ بر 41/29 كيلومتر مربع و در اولويت دوم شناسايي بالغ بر 64/5 كيلومتر مربع مي باشد. اين برآورد نشان مي دهد كه حداكثر05/35 كيلومتر مربع اراضي در وضعيتي قرار دارند كه به صورت بالقوه جهت توسعه آينده تهران قابل بهره - برداري مي باشند.
برآورد ارايه شده در فصل 3 - 2 همين گزارش نشان داد جهت توسعه شهر بر اساس آنچه كه از برآورد سرانه كاربريهاي مختلف اراضي شهر استنتاج مي گردد بالغ بر 20 كيلومتر مربع اراضي مورد نياز است. بنابراين با توجه به توان بالقوه شناسايي شده اراضي قابل توسعه به ميزان 05/35 كيلومتر مربع، تأمين 20/70 كيلومتر اراضي توسعه با سياست حفظ سرانه هاي پيشنهادي ارايه شده امكان پذير نيستند. ضمن آن كه اراضي خارج از محدوده شناسايي شده به علت نزديكي با فرديس كرج بيشتر مناسب توسعه شهري كرج بوده و براي تهران توصيه نمي شود، ضمن اين كه ارتباط اين اراضي با شبكه شهري تهران برقرار نبوده و توسعه تهران به سوي اراضي فوق الذكر به صورت يك وصله توصيه نمي شود، ضمن اين كه ارتباط اين اراضي با شبكه شهري تهران برقرار نبوده و توسعه تهران به سوي اراضي فوق الذكر به صورت يك وصله نامناسب خواهد بود. بنابراين لازم است به يكي از روشهاي ذيل اقدام به تأمين نياز 20/70 كيلومتر مربع نمود:

1. تأمين اراضي از طريق اجازه توسعه شهر به سمت اراضي كشاورزي خارج از محدوده بالاخص سمت جنوب غربي كه اراضي كشاورزي منطقه عليشاه عوض را شامل مي شوند.

1 - 2 - استراتژي تأمين اراضي در طرح ساماندهي تهران
در مجله مرحله دوم به نام تجزيه و تحليل در ص 168 در اين مورد آمده است:
" 06/16 كيلومتر مربع از نياز 2/44 كيلومتر مربعي به اراضي خدماتي تأمين شده و هنوز جهت خدمات 14/28 كيلومتر مربع كمبود اراضي وجود خواهد داشت. تأمين اين اراضي فقط دو راه حل دارد. يك راه حل افزايش بيشتر تراكم مسكوني و تخريب و تغيير بالغ بر 14/28 كيلومتر از اراضي مسكوني به خدماتي است.
راه حل دوم: به مفهوم توسعه شهر به سمت اراضي كشاورزي جنوب غربي است كه استراتژي خطرناكي بوده و بايد به شدت از آن اجتناب كرد."(سند شماره دو پيوست)
طرح جامع تهران پس از بررسي كليه راه حلها بالاخره راه حل اول را پذيرفته و آن را در مصوبه شوراي عالي شهرسازي به شرح زير قيد مي نمايد.
" مصوبه شماه 14401/8 - 9640/1 مورخ 1371/12/12 تصويب طرح جامع تهران 2 - 5 در طرح تفصيلي، با مطالعه و بررسي ابعاد و مساحت قطعات ساخته شده و ساخته نشده هر منطقه. تراكمهاي ساختماني متناسب با ابعاد و مساحت قطعات اراضي به نحوي تعيين خواهد شد، كه براي اراضي با مساحت بيشتر تراكمهاي ساختماني زيادتر و با سطح اشغال كمتر و نتيجتا" تعداد طبقات بيشتر در نظر گرفته شود و از اين طريق مالكين اراضي مشاعي و يا مجاور به تجميع و مالكين قطعه زمين هاي بزرگ به عدم تفكيك تشويق شوند. " (سند شماره3 پيوست)

پيوست شماره (2)

بر اساس مدافه اي كه نسبت به استراتژيهاي مختلف به عمل آمد، 2 جهت كلي قابل تمايز است.
يك جهت به مفهوم اعمال استراتژيهاي در جهت جذب جمعيت پيش بيني شده در محدوده اي به نام شهر تهران و جهت ديگر توجه به توان بالقوه شهر و انتقال مازاد جمعيت به ديگر نقاط شهري است. در زمينه اول نتايج بررسيها نشان مي دهد كه ضمن افزايش تراكم ساختارهاي مسكوني و تجاري وضع موجود جهت جذب مازاد مورد احتياج و اختصاص كليه اراضي شناسايي شده در داخل و خارج شهر به كاربريهاي خدماتي كه به علت اميد نداشتن به تحقق استفاده از اراضي تخليه شده از كاربري صنايع و انبارهاي مزاحم و همچنين پادگانهاي نظامي شهر فقط 06/16 كيلومتر مربع از نياز 20/44 كيلومتر مربعي به اراضي خدماتي تأمين شده و هنوز جهت خدمات 14 كيلومتر مربع كمبود اراضي وجود خواهد داشت. تأمين 14/28 كيلومتر مربع دو راه - حل فقط مي تواند داشته باشد. يك راه حل افزايش بيشتر تراكم مناطق مسكوني و تخريب و تغيير كاربري بالغ بر 14/28 كيلومتر مربع از 45/54 كيلومتر مربعي اراضي مسكوني محدوده سال 45 به كاربري هاي خدماتي كه نتيجه تراكم خالص مسكوني 31 كيلومتر مربع اراضي مسكوني به 1606 نفر در هكتار بالغ و تعداد متوسط طبقات در سطح اشغال 60 درصدي بالغ بر 09/6 طبقه و تراكم ساختماني 365 درصد مي شود. طراحي يك شهر مرتفع با تراكم بسيار زياد در بخش غربي تهران - سمت غرب مسيل كن مي تواند يك راه حل جايگزين در افزايش تراكم واحدهاي ساختماني پيرامون مركز هسته اصلي شهر بوده و سهم مورد نياز افزايش جمعيت را پاسخ دهد.
راه حل دوم، تنها چاره باقيمانده به مفهوم توسعه شهر به سمت اراضي كشاورزي جنوب غربي تهران در حد تأمين 14/28 كيلومترمربع كسري اراضي خدماتي است. اتخاذ راه حل دوم، استراتژي خطرناكي است كه مي بايستي به شدت در جهت جلوگيري از توسعه فضاي ناخواسته در كنار مناطق مورد نظر سختگيريهاي انتظامي به عمل آيد.
در زمينه دوم نتايج حاصله از مطالعات و بررسي وضعيت اراضي شهر تهران به مفهوم اعلام رسمي حد نهايي جمعيت شهر به مقدار 7115908 نفر جمعيت و حفظ سرانه هاي شهري به مقدار 73/94 متر مربع و انتقال مازاد جمعيت رشد طبيعي و مهاجرين به توسعه هاي جديد در نقاط شهري ديگري در سطح منطقه و كشور.

2 - تعيين حد ساخت و سازهاي مجاز در تهران بر اساس طرح ساماندهي

1 - 2 - ساخت و ساز جهت تأمين مسكن براي افزايش جمعيت مجاز
براي افزايش جمعيت تا سقف مجاز 650/7 ميليون نفر، بر اساس طرح ساماندهي نياز به احداث 401 و 409 واحد مسكوني جديد خواهد بود.
واحد 401 و 409 = واحدهاي سال (65) 000،163، 1 - 401، 572، 1 واحدهاي مورد نياز
2 - 2 - ساخت و ساز جهت جايگزيني ده درصد كاهش از سطح مسكوني موجود
واحد 300، 116 = 10% × 000،163، 1
3 - 2 - ساخت و ساز جايگزين ضريب تخريب ساليانه
با احتساب تنها 5/1 درصد ضريب تخريب نيز نياز به احداث 670 و 225 واحد جديد تا سال 1375 خواهد بود.
4 - 2 - جمع ساخت و ساز مجاز
واحد 371، 751 = 670، 225 + 300، 116 + 401، 409
به علاوه از سال 1375 به بعد نيز هر ساله براي جايگزيني اماكن تخريبي مي بايد 586، 23 واحد مسكوني جديد ساخته شوند.
واحد 856، 23 = 5/1% × 401، 572، 1

3 - برآورد ساخت و ساز انجام شده تا سال 1375

كل ساختمانهاي تهران در سال 1375 برابر 082، 061، 1 واحد است. با احتساب 3/1 واحد مسكوني در هر ساختمان (بر اساس برآوردهاي طرح ساماندهي) تعداد واحد مسكوني در اين سال برابر 406،379، 1 واحد است.
406 379 1 = 3/1 × 082، 061، 1
بنابر اين تا سقف 401، 572، 1 واحد طرح ساماندهي، هنوز احداث 994، 192 واحد ديگر مجاز خواهد بود. به علاوه ساليانه 586، 23 واحد جهت جايگزيني واحدهاي تخريبي .

4 - تراكم ساختماني و نسبت ساختمانهاي كوتاه و بلند در طرح ساماندهي

در صفحه 202 راهنماي طرح تفصيلي طرح ساماندهي آمده است:
6 - 2 - چگونگي تعيين ضرايب تراكم ساختماني
"بر اساس تصميم شورايعالي شهرسازي و معماري ايران جمعيت نهايي شهر تهران 650،7 ميليون نفر تثبيت مي شود." و در ادامه پس از بررسي پارامترهاي مختلف مؤثر در تعيين تراكم در صفحه 209 قيد مي شود: "نتيجه حل دستگاه معادلات فوق الذكر نسبت به بخش كم ارتفاع ومرتفع را به وسعت بخش مسكوني هر منطقه معلوم داشته و تعداد طبقات و تراكم ساختماني هر قسمت را با توجه به فروض مربوط به ضريب اشغال ساختمان تعيين مي دارد.
بنابراين تراكم ساختماني بخش كم ارتفاع مناطق از 67 درصد در منطقه 2 تا 180 درصد در مناطق 8 تا 12 و 16، 17، 19، 20 و 22 و تراكم ساختماني بخش مرتفع را از 287 درصد در مناطق 1 تا 9 و 11 تا 15 و 17 و 18 و 21 تا 525 درصد در مناطق 9، 10 19 20 معلوم مي گردد. " (پيوست شماره چهار)
در جدول صفحه 212 همين بخش در نهايت نسبت سطح كوتاه مرتبه را 61/94 درصد و تراكم آن را 114% و نسبت سهم بلندمرتبه را 39/5 درصد با تراكم 421 درصد مشخص مي سازد. كه بدين ترتيب سهم كوتاه مرتبه از مساحت زيربنا برابر 6/82 درصد و بلند مرتبه 4/17 درصد مي شود.
1 - 4 - بررسي سهم بلندمرتبه و كوتاه مرتبه در پروانه هاي صادره سال 72 تا 75 به طور متوسط سهم زيربناي بلند مرتبه به كوتاه در پروانه هاي سالهاي ياد شده برابر 3 درصد است، كه از 4/17 درصد مشخص شده در طرح ساماندهي كمتر ميباشد. (پيوست شماره 5)

پيوست شماره (4)

P1 جمعيت بخش كم ارتفاع
P2 جمعيت بخش مرتفع
a1 وسعت بخش كم ارتفاع
a2 وسعت بخش مرتفع
On1 تراكم جمعيتي بخش كم ارتفاع
On2 تراكم جمعيتي بخش مرتفع
A وسعت كل منطقه
P جمعيت كل منطقه
براي حل دستگاه معادلات فوق، چون در مقابل 4 مجهول فقط 3 معلوم وجود دارد، معلوم چهارم به صورت سهي و خطا داخل معادله مي گردد به طوري كه در حل معادله جوابهاي مشروط زير به دست بيايد.
جوابهاي مشروط : حداقل ارتفاع بخش مرتفع 7 طبقه و نسبت بخش مرتفع به بخش كم ارتفاع، حداكثر دوسوم.
در ضمن تراكم ساختماني بخش كم ارتفاع در هيچ شرايطي بيش از 180 درصد نگردد. با توجه به شروطي كه در فوق ذكر شد لازم بود معادلات كمكي ديگري در جهت استفاده از روش سهي و خطا مورد استفاده قرار گيرد كه اين معادلات در عمل نقش واسط بين تبديل سطح هر بخش، تراكم جمعيتي هر بخش، تراكم ساختماني و تعداد طبقات ساختمانهاي هر بخش است كه لزومي به توضيحات اضافي در اين گزارش نمي رود.
نتيجه حل دستگاه معادلات فوق الذكر نسبت به بخش كم ارتفاع و مرتفع را به وسعت بخش مسكوني هر منطقه معلوم داشته و تعداد طبقات و تراكم ساختماني هر قسمت را با توجه به فروش مربوط به غريب اشغال ساختمان تعيين مي دارد. بنابراين تراكم ساختماني بخش كم ارتفاع مناطق از 67 درصد در منطقه 2 تا 180 درصد در مناطق 8، 9، 10، 11، 12، 16، 17، 19، 20 و 22 و تراكم ساختماني بخش كم ارتفاع را از 280 درصد در مناطق 1، 2، 3 4 5 6 7 8 9 11 12 16 17 18 21 تا 525 درصد در مناطق 9 10 19 20 معلوم مي گردد. البته در اينجا خطر نشان مي شود كه سهم و تراكمهاي ساختماني بخشهاي مختلف هر منطقه دقيقا" طي مطالعات تفصيلي انجام خواهد شد و اعداد و ارقام ارايه شده در اين قسمت از گزارش صرفا" در جهت ارايه روش و امكان سنجي استراتژي مورد نظر بوده است.

مالكيت خصوصي حدود 50%
مالكيت نهادها و ارگانهاي دولتي حدود 34 %
تعاونيهاي مسكن حدود 16%
كل ساختمانهاي تهران 82، 61، 1 مي باشد كه : 638 ساختمان آن بالاي 10 طبقه است
4635 ساختمان آن بين 5 الي 9 طبقه است
1058809 ساختمان 4 طبقه و پايينتر است
( جمع ساختمانهاي بيش از 6 طبقه در تهران جمعا" 5273 مي باشد كه حدود 1374 ساختمان مربوط به قبل از انقلاب مي باشد.)

5 - جمع بندي مقايسه اي از راهبردهاي طرح ساماندهي و پروانه هاي صادره در مورد ساختمانهاي بلند مرتبه

1 - 5 - شكل گسترش شهر
طرح ساماندهي حداكثر گسترش سطح تهران را تنها در 05/35 كيلومتر مربع از اراضي اطراف ممكن دانسته و آن را كافي براي توسعه شهر نميداند و در نتيجه كاهش سطح مسكوني و افزايش تراكم ساختماني را از اهداف اصلي طرح بيان مي نمايد و در سند تصويبي شورايعالي شهرسازي آن را قيد مي نمايد.
2 - 5 - سقف ساخت و سازهاي مجاز بر اساس تثبيت جمعيت در حد 650/7 ميليون نفر بر آوردهاي طرح ساماندهي احداث 371 751 واحد مسكوني را براي اسكان جمعيت تا سقف تعيين شده، كاهش ده درصد سطح مسكوني و جبران تخريب ساليانه (با نرخ 5/1 درصد) ضروري ميداند. كه بر اساس محاسبات هنوز 994، 23 واحد ديگر مي بايد احداث شود. به علاوه ساليانه 585، 23 واحد از سال 1375 به بعد جهت ميزان تخريب هر سال.
3 - 5 - نسبت بلند مرتبه
بر اساس طرح ساماندهي نسبت زيربناي ساختمانهاي بلند به باقي 4/17 مي تواند باشد كه پروانه هاي سال 1372 به بعد نشان مي دهد كه 3/13 درصد مربوط به ساختمانهاي بلند هستند.
4 - 5 - نحوه عمل شهرداري
در طرح ساماندهي تعيين محل دقيق ساختمانهاي بلند و يا ضوابط مربوط به آن را كه تا 04/40 درصد ( در جدول تراكم ساختماني مناطق 22 گانه راهنماي طرح تفصيلي) در مناطق تعيين شده است را و همين طور ضوابط مربوط به تشويق احداث بناهاي بلند در اراضي بزرگ و يا تجميع شده به تهيه طرح تفصيلي موكول كرده است.
از آنجا كه تهيه طرحهاي تفصيلي به علت مشكلات مربوط به نقشه در زمان مقرر ممكن نشد شهرداري بر اساس روال رايج به طور موردي در اين رابطه عمل نموده و بالاخره در مرداد 1375 ضوابطي را كه مباحثي مثل:
- حقوق همسايگي دو مبحث اشعه گيري و فاصله
- عرض معبر همجوار
- مساحت قطعه و تراكم
- سقف جمعيتي مناطق
را مد نظر داشته به تصويب رسانيده كه با مخالفت مسكن و شهرسازي ابلاغ نشده است. به هر حال انجام اقدامات موقت كه با توجه به لزوم عمران شهر، اجبارا" مي بايست صورت مي پذيرفت تاكنون به عبور از سقفهاي تعيين شده طرح ساماندهي در جمعيت پذيري و نسبت ساختمانهاي بلند و سقف جمعيتي مناطق منجر نشده است.

6 - طرح ساماندهي و تراكم غير ثابت ساختماني

• ص 91 جلد 1 طرح جامع گفته مي شود:

"... بر اين اساس افزايش تراكم ساختماني در مقياس عملي، منجر به اخذ سياست سند مرتبه سازي در بخشي از اراضي مسكوني مي گردد.

در اجراي اين استراتژي ... بايد روشن گردد از نظر اقتصادي و فني چه مرتفع سازي مورد توصيه طرح قرار خواهد گرفت و در خصوص آن چه روشهاي اجرايي قانوني و تشويقي جانبي مي بايستي در نظر گرفته شود.

• ص 99 جلد 1 طرح جامع

" تفكيك اراضي به قطعات كوچك طي ساليان متمادي باعث شده است فضاهاي باز شهري بسيار كوچك و خرد شده و از وضعيت مطلوب بهره برداري خارج شوند...
در همين خصوص به منظور جلوگيري از خرد شدن اراضي به قطعات كوچك و آزاد شدن فضاهاي كوچك، به صورت مجتمع در زمينه بهره وري بيشتر اين فضاها سياست تجميع پيشنهاد مي گردد.
اين استراتژي در كنار استراتژي بلند مرتبه سازي نقش مكمل را داشته و به روش تجميع، ضايع شدن فضاهاي باز شهري را از ميان مجموعه هاي بلند رهايي مي بخشد.
... روش پيشنهادي در تجميع، افزايش تراكم ساختماني، بلند مرتبه سازي و به تبع تمامي اين موارد، ساخت و ساز مطرح بيشتر مسكن و ساختمان و باعث هدايت تكنولوژي ساختمان سازي به تظامي پيشرفته تر مي باشد."

• اصولا" طرح جامع جديد تهران (ساماندهي) بر اساس بهره وري از برخي از نظرات جديد شهر سازي دنيا، غير صلب (يا انعطاف پذير) است.

در طرح پيشنهادي جلد 1 صفحه 4 در اين خصوص آمده است:

"... برنامه طرح ساماندهي نيز برنامه اي جديد در ارايه طرحهاي شهري بوده و طرح ساختاري تهران را ارايه مي دهد...".
بدين ترتيب مشاهده مي شود كه مبناي طرح مزبور بر اساس طرحهاي ساختاري، بر انعطاف قرار دارد.
در مورد تراكمهاي ساختماني در طرح مزبور علاوه بر مراكز حوزه ها و مناطق كه حدود تقريبي آنها (براي بلند مرتبه سازي) روي نقشه مشخص است، در دو مورد ديگر هم احداث ساختمانهاي بلند را مجاز مي شمارد:
يك - مراكز نواحي شهري كه محل آنها در طرح مشخص نشده است و مي توانند به شكل خطي يا پراكنده باشند.
دو - در تمام اراضي بزرگ شهري و آنهايي كه تجميع مي شوند.
بر اين اساس رد مطلق بلند مرتبه سازي در تهران كاملا" ناصحيح است، چون علاوه بر مراكز حوزه، منطقه و ناحيه (كه مي توانند حتي خطي يا پراكنده باشند) در تمام اراضي بزرگ يا تجميعي در هر منطقه شهر نه تنها بالامانع بوده، بلكه توصيه مي شود كه با تشويق همراه باشد.

دو - راهبردهاي مالي شهرداري براي انجام طرحهاي عمراني

1 - ضوابط منطقه بندي و تعيين تراكمهاي ساختماني و كاربري اراضي در طرحهاي توسعه شهري
بر اساس مصوبه 66/2/7 (اصلاحيه مصوبه 64/11/19) شورايعالي شهر سازي شهرداريهايي كه داراي طرح جامع مي باشند (1) در قبال اضافه ارزشي كه براي هر يك از قطعات اراضي شهر، تعيين تراكمهاي ساختماني بيش از قيمت اراضي در مناطق مسكوني با تراكم كم ايجاد مي شود. عوارضي به تناسب ميزان اضافه ارزش حاصله وضع و وصول نموده ........ و در طرحهاي توسعه و عمران شهري و اجراي آن هزينه نمايند . (پيوست 6)
2 - ضوابط و مقررات افزايش تراكم و بلند مرتبه سازي مصوبه 69/10/24 شورايعالي شهرسازي به منظور نيل به استفاده بيشتر و بهتر از زمين، تأمين فضاي باز و محيط زيست بهتر و در هماهنگي با مصوبه مورخ 1/7/69 شوراي اقتصاد در خصوص تقليل سطح زيربنا با تأكيد بر خط مشي - هاي زير:

- تشويق بلند مرتبه سازي، تجميع قطعات و استفاده از ظرفيتهاي افزايش تراكم جمعيتي و ساختماني، ضوابط ياد شده تدوين شده است (ضميمه 7)
بر اساس اين دو مصوبه و تعدادي ديگر و همين طور راهبردهاي طرح جامع كه در بخش قبل به استحضار رسيد، شهرداري نسبت به فروش اضافه تراكم (زير حد تراكمي طرح جامع) اقدام و با هزينه آن اقدامات عمراني زير را به انجام رسانيده است:

1 - احداث بزرگراه به طول..........................كيلومتر
2 - احداث پلهاي سواري ...........................عدد
3 - احداث پلهاي پياده .............................عدد
4 - ايجاد فضاي سبز ..............................هكتار
5 - ايجاد فضاي ورزشي محلي به تعداد ..... و جمعا" ...........هكتار
6 - احداث فرهنگسراها .........................واحد
7 - ايجاد نمازخانه .................................واحد
8 - .............................................

1. توجه شود كه در مصوبه اعلام شده طرح جامع و اشاره به لزوم تهيه طرح تفصيلي براي اجراي مصوبه نشده است.

سه - اقدامات انجام شده براي بهينه سازي بلند مرتبه سازي در تهران

ايجاد ساختمانهاي بلند با تمام مزاياي آن، اگر بدون توجه به حقوق بشري و همسايگي و سقف هاي تعيين شده جمعيتي طرحهاي بالادست صورت پذيرد مي تواند، مشكلاتي ايجاد نمايد، لذا شهرداري با استفاده از دو مشاور شهرسازي با سابقه نسبت به تهيه طرحهاي زير اقدام نمود:
1 - ضوابط ساختماني براي احداث بناهاي بلند
2 - ضوابط و مقررات شهرسازي و احداث بنا براي اين ابنيه
كه ضوابط و مقررات مربوطه در تاري75/5/9 به تصويب كميسيون ماده 5 رسيده و با توجه به مخالفت وزارت مسكن و شهرسازي هنوز ابلاغ آن ممكن نشده است.
به علاوه در همان جلسه به پيشنهاد اعضاي كميسيون ماده 5 طرح مكانيابي ساختمانهاي بلند نيز در دستور كار قرار گرفته و اكنون مراحل آخر خود را طي مي نمايد.

چهار - طرحهاي اصلاحي براي رفع نقايص ساختمانهاي بلند موجود

به علاوه شهرداري در حال مطالعه است كه بتواند طرحي براي اصلاح مشكلاتي كه ساختمانهاي موجود براي شهر ايجاد كرده اند تهيه نمايد.
خوشبختانه اولا" تمامي اين ساختمانها مشكل زا نبوده و ثانيا" تعداد آنها هنوز نسبت به تهران، با يك ميليون و شصت هزار قطعه زمين در مقابل 649 ساختمان باشند، يعني كمتر از شش در ده هزار، بسيار اندك است. (1)

1. توضيحات اضافي مهندسين مشاور زيستا:

2. با مطالعات مقدماتي كه اين مشاور انجام داده است، اغلب ساختمانهاي بلند با خريد چند واحد كم ارتفاع اطرافشان مي توانند به بيشتر مشكلات ايجاد شده پايان دهند و همين طور بسياري از ضوابط مصوب را رعايت نمايند. اين امر حتي ممكن است هيچ بار مالي نيز نداشته باشند. با مجوز دادن براي احداث تعدادي واحد و يا حتي فروش دوباره واحدهاي انفرادي كه زمين آنها خريداري شده و حالا در مجموعه قرار گرفته اند (تجربه واحدهاي ويلايي ساختمان A.S.P يعني بهره وري از مزايا، ويلا و فضاهاي عمومي برجها توأمان.)